Коллайдеры экспертизы. Экспертиза на заказ?
Сразу же возникает вопрос - что означает название данной статьи? Нет, понятно, что речь будет идти об экспертизе отчетов об оценке - но при чем тут первое слово?
Во-первых, коллайдер - это ускоритель заряженных частиц (то есть оценщиков).
Во-вторых, все знают, что это такое теоретически, но фактически не представляют что это.
В-третьих - это что-то такое монументальное и серьезное - прямо как экспертиза отчета, выполненная саморегулируемой организацией оценщиков.
В своем интервью я писал, что в случае, если мне придется выступать против любой экспертизы отчета, в том числе и саморегулируемой организации, то я это сделаю при наличии, с моей точки зрения, оснований добиться положительного и справедливого решения в пользу обратившихся заказчиков.
Такой факт как раз произошел в моей недавней практике. Меня попросили провести консультацию по поводу рассмотрения дела в суде руководство компании «ЗСКЦ». После изучения документов я дал свое согласие.
Вот что мне было представлено: отчет об оценке муниципального имущества, отрицательная экспертиза, выполненная саморегулируемой организацией. Чтобы не создавать ненужной рекламы и антирекламы не будем указывать название этой саморегулируемой организации, можно лишь призвать автора этой экспертизы, за которую были получены немалые деньги, прокомментировать данную ситуацию на страницах портала.
Сразу же скажу, чтобы не держать в нетерпении читателей, что суд был успешно выигран, и данное экспертное заключение было отвергнуто судом по причине своего непрофессионализма. Чего только стоит вывод, сделанный экспертом: «отчет содержит серьезные методологические ошибки». По моему скромному мнению, в результате заключения должен быть вывод о том, соответствует отчет либо не соответствует законодательству в области оценочной деятельности. В федеральных стандартах по оценочной деятельности я не встречал пункта о том, что методологические ошибки могут быть серьезными или несерьезными. Если несерьезные, то тогда отчет можно принимать, а уж если серьезные тогда оценщик объявляется нарушителем.
Представьте ситуацию - вы вызвали землемера сформировать кадастровый план земельного участка. Он приходит к вам и говорит - смотрите, вот у меня свидетельство, я землемер. Вы ему говорите - ладно приступайте к работе. А он вам отвечает площадь 1855,5 квадратных метров и начинает рисовать на компьютере контуры. Вы понимаете, что должны быть какие-то инструменты и вопрошаете землемера - извиняйте, а когда мерить-то будете? А он вам с насупленным видом отвечает - я же вам показал свидетельство, к тому же у меня большой опыт, я вам сказал точный результат. Вы ему говорите - так у меня в прошлых документах площадь была 1448 квадратов. А он вам - в тех документах были допущены серьезные методологические ошибки, потому что стаж у того землемера меньше, чем у меня. А у меня глаз-алмаз, я ведь специалист с большой буквы - стаж 7 лет, сами понимаете. Вы ему говорите - так, если перемножить длину на ширину - не получится такая большая площадь. А он вам отвечает - я высококлассный специалист и вижу, что участок у вас гористый и поэтому площадь у него получается больше.
Вы знаете, говорит, тут недалеко, буквально в трех часах... Полета... В общем, в златоглавом районе. Ну, короче, недалеко. Так там вообще различие в удельной площади достигает от двух до пяти раз, а ваш предыдущий землемер этот факт никак не проанализировал, да и вообще проигнорировал. А там золото добывают в расщелинах, поэтому и налог должны больше платить с большей площади.
Вы ему (подозревая что-то неладное) - так у меня участок-то ровный, а про златоглавый район в здешних местах и не слыхивали. Ну вот, наконец-то у вас профессиональный землемер попался - с довольным видом хмыкнул специалист. Да, кстати, про оплату не забывайте - двадцать тысяч. Так у нас все по 5 делают, почему так дорого? За квалификацию надо платить - зато мой документ ни в каком суде не примут, - сказал землемер и гордо удалился, оставив вас в недоумении.
Так и данный эксперт, не утруждая себя конкретным обоснованием ошибок, допущенных, по его мнению, в отчете, сваливается на обвинения оценщика. Здесь я все же хочу сделать рекламу уважаемому эксперту - Алексею Каминскому. На своих мастер-классах по экспертизе отчетов была подробно освещена тема как нужно точно и обоснованно писать экспертизу. Также приводились фрагменты экспертиз, которые также как и обсуждаемое, страдали голословными обвинениями. Так вот я рекомендую данному эксперту посетить при возможности мастер-класс Каминского, а Каминского провести, может даже персональный сеанс обучения эксперта.
Остановлюсь на серьезных методологических ошибках выявленных экспертом в отчете об оценке.
Замечание эксперта: «Для объекта оценки, расположенного в Новом районе, неоправданно выбран аналог №1, расположенный в Старом районе (названия районов условные). При этом информация по данному аналогу датирована маем 2009 года, то есть за полгода до даты оценки». Мне не удалось найти в федеральных стандартах оценки указание о том, что оценщик не может выбрать аналог в том или ином районе населенного пункта, местности, района, области, региона. По моему мнению, при оценке допустимо использовать аналоги близлежащего района с применением корректировки на местоположение. Также отсутствует пункт о том, что нельзя использовать аналоги за полгода до даты оценки - да хоть за 50 лет, ну нет такого пункта.
Замечание эксперта. «По аналогам №3 и №4 отсутствует информация, характеризующая выбранные объекты-аналоги не как действующие магазины, а как квартиры - для аналога №3 3 окна на улицу, 1 на торец, для аналога №4 2 окна на улицу». Из этой сумбурно написанной фразы сложно понять, что не понравилось эксперту. Вот подумайте, пожалуйста, не читайте дальше, осознайте это замечание. Мне потребовалось три минуты, чтобы разобраться. А дело в том, что эксперту нравится торговля. Любой нежилой объект можно приспособить под торговую лавку - развивать малый бизнес как нам указывает государство. Но почему все же это магазин, к тому же действующий, эксперт не объясняет. В настоящее время там находится организация по оказанию ритуальных услуг - грустно, но факт. Можно ли отнести это к торговле - я думаю, что нет. Одно ясно совершенно точно - это муниципальное помещение, которое требует капитального ремонта, хотя об этом в экспертизе ни слова.
Ну и, наконец, самое эффектное замечание, которым эксперт всем дает понять какие оценщики темные и много не знают, скупо приоткрывает завесу тайны над настоящей оценкой, которой, конечно же, эксперт владеет в совершенстве. «При подборе аналогов оценщики без какого-либо обоснования выбрали нижний ценовой диапазон по объектам нежилой недвижимости, расположенным в центре города. Не проанализированы ценообразующие факторы, обуславливающие 2-х-5-ти кратное различие в удельной стоимости нежилых помещений, к которым можно отнести: признак действующего\предполагаемого использования в качестве торговых помещений, квартирная\зальная планировка, наличие/отсутствие отдельного входа, наличие\отсутствие документов о переводе в нежилой фонд, проходимость местоположения, наработанный имидж торговых площадей и т.п.» А что там еще в «и т.п.»? Я думаю, логично ввести поправку на температурный режим, уровень загазованности, тенистость месторасположения, розу ветров. Этого ждем в следующих заключениях данной саморегулируемой организации.
Что такое все эти факторы, где они в федеральных стандартах? Признак действующего\предполагаемого использования - это надо думать анализ наиболее эффективного использования, по крайней мере, так он называется в стандартах, почему эксперту бы так его и не назвать.
Квартирная\зальная планировка. Наверно это как-то влияет на стоимость, но очень незначительно. Больше все-таки влияет местоположение, отделка, износ здания в целом. Планировка же любая подойдет, нужно только правильно подобрать вид бизнес.
Наличие/отсутствие отдельного входа. Несомненно, это важный фактор, но насколько? Эксперт не отвечает на этот вопрос.
Наличие\отсутствие документов о переводе в нежилой фонд. Оказывать услуги в квартирах не запрещено действующим законодательством. Да и перевести в нежилой фонд в случае чего - не проблема.
Проходимость местоположения. Эксперт не поясняет, что он имеет в виду под этим фактором, в федеральных стандартах такой параметр также не указан. Давайте попробуем смоделировать проходимость для разных объектов. Представим, что у нас есть два помещения: оба расположены в одном районе города, но мимо одного проходят в день три тысячи человек со средним уровнем дохода 20 тысяч рублей, мимо другого две тысячи пятьсот со средним доходом в 25 тысяч рублей. Вопрос - где выгоднее открыть магазин детских игрушек, а где агентство бытовых услуг? Мне все-таки кажется, что в заключении имелась в виду поправка на местоположение, а она как раз в исследуемом отчете была обоснована.
Наработанный имидж торговых площадей. В заключении нет обоснования того, что представляет собой данный фактор и есть или нет он у объекта оценки. Опять же попробуем мыслить логически. Возьмем два магазина в одном районе города. Один работал под вывеской «Эльдорадо», второй обходится названием «Продукты». Вопрос - какое помещение дороже, если «Эльдорадо» съехал месяц назад? Можно ли численно обосновать поправку на «Эльдорадо», если там потом будет кафе или кулинария, или агентство недвижимости. А если то же самое, но под вывеской «Билайн». У меня нет ответа на этот вопрос, так же как, впрочем, и у эксперта.
Эксперту не понравилась корректировка на местоположение через исследование рынка жилой недвижимости. Вообще-то это обычная практика, так как на рынке жилья представлено большое количество типовых квартир, нежилые помещения отличаются по уровню отделки более существенно. Опять же обоснования того, что так делать неправильно эксперт не представил.
Там, конечно, еще есть ряд похожих замечаний, но все они носят такой же необоснованный и декларативный характер.
Как говорил классик - щепетильнее надо, ребята.
Действительно, нужно страховать ответственность экспертов. Эксперту легко, - написал и забыл. А оценщику потом по судам езди из города в город - первая инстанция - 2 раза перенесли. Опять же, я это уже писал, - если не нравится работать в оценке - найдите себе другую работу, а если уж пишете заключения, то делайте это в соответствии с законодательством без выдумок и отсебятины.
Во-первых, коллайдер - это ускоритель заряженных частиц (то есть оценщиков).
Во-вторых, все знают, что это такое теоретически, но фактически не представляют что это.
В-третьих - это что-то такое монументальное и серьезное - прямо как экспертиза отчета, выполненная саморегулируемой организацией оценщиков.
В своем интервью я писал, что в случае, если мне придется выступать против любой экспертизы отчета, в том числе и саморегулируемой организации, то я это сделаю при наличии, с моей точки зрения, оснований добиться положительного и справедливого решения в пользу обратившихся заказчиков.
Такой факт как раз произошел в моей недавней практике. Меня попросили провести консультацию по поводу рассмотрения дела в суде руководство компании «ЗСКЦ». После изучения документов я дал свое согласие.
Вот что мне было представлено: отчет об оценке муниципального имущества, отрицательная экспертиза, выполненная саморегулируемой организацией. Чтобы не создавать ненужной рекламы и антирекламы не будем указывать название этой саморегулируемой организации, можно лишь призвать автора этой экспертизы, за которую были получены немалые деньги, прокомментировать данную ситуацию на страницах портала.
Сразу же скажу, чтобы не держать в нетерпении читателей, что суд был успешно выигран, и данное экспертное заключение было отвергнуто судом по причине своего непрофессионализма. Чего только стоит вывод, сделанный экспертом: «отчет содержит серьезные методологические ошибки». По моему скромному мнению, в результате заключения должен быть вывод о том, соответствует отчет либо не соответствует законодательству в области оценочной деятельности. В федеральных стандартах по оценочной деятельности я не встречал пункта о том, что методологические ошибки могут быть серьезными или несерьезными. Если несерьезные, то тогда отчет можно принимать, а уж если серьезные тогда оценщик объявляется нарушителем.
Представьте ситуацию - вы вызвали землемера сформировать кадастровый план земельного участка. Он приходит к вам и говорит - смотрите, вот у меня свидетельство, я землемер. Вы ему говорите - ладно приступайте к работе. А он вам отвечает площадь 1855,5 квадратных метров и начинает рисовать на компьютере контуры. Вы понимаете, что должны быть какие-то инструменты и вопрошаете землемера - извиняйте, а когда мерить-то будете? А он вам с насупленным видом отвечает - я же вам показал свидетельство, к тому же у меня большой опыт, я вам сказал точный результат. Вы ему говорите - так у меня в прошлых документах площадь была 1448 квадратов. А он вам - в тех документах были допущены серьезные методологические ошибки, потому что стаж у того землемера меньше, чем у меня. А у меня глаз-алмаз, я ведь специалист с большой буквы - стаж 7 лет, сами понимаете. Вы ему говорите - так, если перемножить длину на ширину - не получится такая большая площадь. А он вам отвечает - я высококлассный специалист и вижу, что участок у вас гористый и поэтому площадь у него получается больше.
Вы знаете, говорит, тут недалеко, буквально в трех часах... Полета... В общем, в златоглавом районе. Ну, короче, недалеко. Так там вообще различие в удельной площади достигает от двух до пяти раз, а ваш предыдущий землемер этот факт никак не проанализировал, да и вообще проигнорировал. А там золото добывают в расщелинах, поэтому и налог должны больше платить с большей площади.
Вы ему (подозревая что-то неладное) - так у меня участок-то ровный, а про златоглавый район в здешних местах и не слыхивали. Ну вот, наконец-то у вас профессиональный землемер попался - с довольным видом хмыкнул специалист. Да, кстати, про оплату не забывайте - двадцать тысяч. Так у нас все по 5 делают, почему так дорого? За квалификацию надо платить - зато мой документ ни в каком суде не примут, - сказал землемер и гордо удалился, оставив вас в недоумении.
Так и данный эксперт, не утруждая себя конкретным обоснованием ошибок, допущенных, по его мнению, в отчете, сваливается на обвинения оценщика. Здесь я все же хочу сделать рекламу уважаемому эксперту - Алексею Каминскому. На своих мастер-классах по экспертизе отчетов была подробно освещена тема как нужно точно и обоснованно писать экспертизу. Также приводились фрагменты экспертиз, которые также как и обсуждаемое, страдали голословными обвинениями. Так вот я рекомендую данному эксперту посетить при возможности мастер-класс Каминского, а Каминского провести, может даже персональный сеанс обучения эксперта.
Остановлюсь на серьезных методологических ошибках выявленных экспертом в отчете об оценке.
Замечание эксперта: «Для объекта оценки, расположенного в Новом районе, неоправданно выбран аналог №1, расположенный в Старом районе (названия районов условные). При этом информация по данному аналогу датирована маем 2009 года, то есть за полгода до даты оценки». Мне не удалось найти в федеральных стандартах оценки указание о том, что оценщик не может выбрать аналог в том или ином районе населенного пункта, местности, района, области, региона. По моему мнению, при оценке допустимо использовать аналоги близлежащего района с применением корректировки на местоположение. Также отсутствует пункт о том, что нельзя использовать аналоги за полгода до даты оценки - да хоть за 50 лет, ну нет такого пункта.
Замечание эксперта. «По аналогам №3 и №4 отсутствует информация, характеризующая выбранные объекты-аналоги не как действующие магазины, а как квартиры - для аналога №3 3 окна на улицу, 1 на торец, для аналога №4 2 окна на улицу». Из этой сумбурно написанной фразы сложно понять, что не понравилось эксперту. Вот подумайте, пожалуйста, не читайте дальше, осознайте это замечание. Мне потребовалось три минуты, чтобы разобраться. А дело в том, что эксперту нравится торговля. Любой нежилой объект можно приспособить под торговую лавку - развивать малый бизнес как нам указывает государство. Но почему все же это магазин, к тому же действующий, эксперт не объясняет. В настоящее время там находится организация по оказанию ритуальных услуг - грустно, но факт. Можно ли отнести это к торговле - я думаю, что нет. Одно ясно совершенно точно - это муниципальное помещение, которое требует капитального ремонта, хотя об этом в экспертизе ни слова.
Ну и, наконец, самое эффектное замечание, которым эксперт всем дает понять какие оценщики темные и много не знают, скупо приоткрывает завесу тайны над настоящей оценкой, которой, конечно же, эксперт владеет в совершенстве. «При подборе аналогов оценщики без какого-либо обоснования выбрали нижний ценовой диапазон по объектам нежилой недвижимости, расположенным в центре города. Не проанализированы ценообразующие факторы, обуславливающие 2-х-5-ти кратное различие в удельной стоимости нежилых помещений, к которым можно отнести: признак действующего\предполагаемого использования в качестве торговых помещений, квартирная\зальная планировка, наличие/отсутствие отдельного входа, наличие\отсутствие документов о переводе в нежилой фонд, проходимость местоположения, наработанный имидж торговых площадей и т.п.» А что там еще в «и т.п.»? Я думаю, логично ввести поправку на температурный режим, уровень загазованности, тенистость месторасположения, розу ветров. Этого ждем в следующих заключениях данной саморегулируемой организации.
Что такое все эти факторы, где они в федеральных стандартах? Признак действующего\предполагаемого использования - это надо думать анализ наиболее эффективного использования, по крайней мере, так он называется в стандартах, почему эксперту бы так его и не назвать.
Квартирная\зальная планировка. Наверно это как-то влияет на стоимость, но очень незначительно. Больше все-таки влияет местоположение, отделка, износ здания в целом. Планировка же любая подойдет, нужно только правильно подобрать вид бизнес.
Наличие/отсутствие отдельного входа. Несомненно, это важный фактор, но насколько? Эксперт не отвечает на этот вопрос.
Наличие\отсутствие документов о переводе в нежилой фонд. Оказывать услуги в квартирах не запрещено действующим законодательством. Да и перевести в нежилой фонд в случае чего - не проблема.
Проходимость местоположения. Эксперт не поясняет, что он имеет в виду под этим фактором, в федеральных стандартах такой параметр также не указан. Давайте попробуем смоделировать проходимость для разных объектов. Представим, что у нас есть два помещения: оба расположены в одном районе города, но мимо одного проходят в день три тысячи человек со средним уровнем дохода 20 тысяч рублей, мимо другого две тысячи пятьсот со средним доходом в 25 тысяч рублей. Вопрос - где выгоднее открыть магазин детских игрушек, а где агентство бытовых услуг? Мне все-таки кажется, что в заключении имелась в виду поправка на местоположение, а она как раз в исследуемом отчете была обоснована.
Наработанный имидж торговых площадей. В заключении нет обоснования того, что представляет собой данный фактор и есть или нет он у объекта оценки. Опять же попробуем мыслить логически. Возьмем два магазина в одном районе города. Один работал под вывеской «Эльдорадо», второй обходится названием «Продукты». Вопрос - какое помещение дороже, если «Эльдорадо» съехал месяц назад? Можно ли численно обосновать поправку на «Эльдорадо», если там потом будет кафе или кулинария, или агентство недвижимости. А если то же самое, но под вывеской «Билайн». У меня нет ответа на этот вопрос, так же как, впрочем, и у эксперта.
Эксперту не понравилась корректировка на местоположение через исследование рынка жилой недвижимости. Вообще-то это обычная практика, так как на рынке жилья представлено большое количество типовых квартир, нежилые помещения отличаются по уровню отделки более существенно. Опять же обоснования того, что так делать неправильно эксперт не представил.
Там, конечно, еще есть ряд похожих замечаний, но все они носят такой же необоснованный и декларативный характер.
Как говорил классик - щепетильнее надо, ребята.
Действительно, нужно страховать ответственность экспертов. Эксперту легко, - написал и забыл. А оценщику потом по судам езди из города в город - первая инстанция - 2 раза перенесли. Опять же, я это уже писал, - если не нравится работать в оценке - найдите себе другую работу, а если уж пишете заключения, то делайте это в соответствии с законодательством без выдумок и отсебятины.