Недвижимость в СКФО: состояние, прогнозы, предложения
Даже скептически настроенные граждане давно поверили в то, что недвижимость может не только «расти», но и «падать». Произошедший обвал цен на рынке недвижимости следствие мирового финансово-экономического кризиса, захватившего нашу страну. Накроет ли нас вторая волна кризиса или нет - вопрос открытый. Тем не менее, аналитики рынка считают, что первая волна падения цен - вопрос закономерный, за ней последуют вторая и третья и так далее. В промежутках будут наблюдаться периоды роста. Что и говорить, цены и сейчас достигают такого уровня, что на деньги, вырученные от продажи квартиры вполне хватит приобрети виллу не только в развивающихся странах, но и некоторых странах Западной Европы.
С февраля по август текущего года на вторичном рынке жилья цены предложений жилья на Кавминводах имели тенденции роста . Максимальный рост средних цен в Пятигорске в мае 2010 г. был зафиксирован в районе Ромашки - 15,13%, на втором месте -микрорайон «Бештау», - 9,01%, далее следуют Водник -7,73%, Горячеводск - 7,53%; Новопятигорск - 5,78%; Скачки - 4,76%; Нежнова и Кочубея - 4,58%; поселок «Энергетик» - 4,52%. Надо заметить, что снижение цен зафиксировано в пос. Сельхозтехника - (-1,23%), и в жилых кварталах пос. «Водник».
С мая по август динамика роста цен пошла на спад, а в некоторых районах вновь наметилось падение цен, но связывается это, очевидно, не с мировым кризисом, а с сезонными колебаниями падения деловой активности населения. Разумно предположить, что деньги населения летом, как правило расходуются на организацию летнего отдыха, отдых детей и подготовку к школе, дачи, автомобили, но не на улучшение жилищных условий. И в данном случае цены напрямую зависят от активности населения, занимающегося проблемой улучшения жилищных условий.
Социологические опросы, проведенные нами, показали, что большинство участников сделок с недвижимостью являются «менялами», то есть продают имеющуюся недвижимость для покупки иной недвижимости лучшего качества или выручают часть денег для каких-то целей (образование детей). Вопрос получения денег на образование детей стоит достаточно остро, так как количество бюджетных мест в ВУЗах Кавминвод не сильно много, источник денег при отсутствии других источников - операции с недвижимостью. Тем не менее, сделок мены зафиксировано не так уж много, в большинстве случаев эти сделки проводятся путем заключения двух договоров купли-продажи, так что проследить динамики сделки «менял» не представляется возможным.
Средняя цена квадратного метра в Пятигорске в августе составила 43100 рублей. Самый дешевый метр в поселке сельхозтехники, где он в среднем стоит 31869 рублей и в районе пос. Энергетик - в среднем 33828 рублей за квадратный метр. Далее в порядке возрастания идут Скачки - 33871 рублей, Водник - в среднем 36404 рублей за квадратный метр, Горячеводск - в среднем 36517 рублей за квадратный метр, Нежнова-Кочубея - в среднем 36779 рублей за квадратный метр, Новопятигорск в среднем 38730 рублей за квадратный метр, район автовокзала - в среднем 39895,93 рублей за кваратный метр, микрорайон Бештау - в среднем 40204 рублей за квадратный метр, Ромашка - в среднем 44980 рублей за квадратный метр, самый дорогой район, район лидер - выше Верхнего рынка, улиц Пирогова-Кузнечная - в среднем 50316 рублей за квадратный метр.
Рост предложений на квартиры в зависимости от количества комнат по городу Пятигорску зафиксирован специалистами-аналитиками «Международной академии финансовых технологий» в следующем порядке: на однокомнатные квартиры - 5,02%, на двухкомнатные квартиры - 4,05%, на четырехкомнатные квартиры - 1,52%, на трехкомнатные квартиры - 1,04%. А вот на рынке пятикомнатных квартирах произошло снижение (-4,23%). Метр в однокомнатных квартирах в мае стоил в среднем 43120 рублей, в двухкомнатных - в среднем 42884 рублей, в трехкомнатных - в среднем 42714 рублей, в четырехкомнатных - в среднем 45799 рублей, в пятикомнатных - в среднем 39799 рублей. В комнатах и общежитиях средняя цена квадратного метра в августе составила 45632 руб.
Если рассматривать рост цен на квартиры в зависимости от материала постройки, то максимальный рост цен предложений в среднем по городу в августе 2010 г. по отношению к январем 2010г. был установлен на панельные дома - он составил 3,27%. Также выросли цены на здания из кирпича - на 3,16% и на дома из монолита - на 0,69%.. А вот на блочные дома цены снизились, на (-7,22%).
По-прежнему остается относительно более доступным жилье в городах, приближенных к столице СКФО.
Из городов Кавминвод после Пятигорска самый дорогой - Кисловодск. По расчетам аналитиков "Международной академии финансовых технологий», средняя цена квадратного метра здесь в мае составила в среднем 41695 рублей за квадратный метр, в августе 40645 рублей за кв.м. Надо заметить, что метр за последние пол года вырос довольно-таки значительно, ведь в январе он в среднем стоил 39577,73 руб. Квадратный метр в кисловодской однокомнатной квартире в среднем стоит 40362,99 руб., в двухкомнатной квартире - 42751,54 руб, в трехкомнатной квартире - 42455,54 руб., в че!
тырехкомнатной квартире 44078,95 рублей в среднем.
Средняя цена квадратного метра в августе в Ессентуках составила 34457 рублей. Метр в однокомнатной квартире в среднем стоит 38489 руб., в двухкомнатной квартире - 31596 рублей, в трехкомнатной квартире - 37216 руб, в четырехкомнатных квартирах - 27299 руб.
Средняя цена квадратного метра в Железноводске в августе составила 31235 руб. Метр в двухкомнатной квартире стоил в среднем 28294 руб, а в трехкомнатной квартире - 32941 руб. Это самая недорогая недвижимость Кавминвод.
Не надеясь на государство, обещавшее нам решение квартирного вопроса с помощью Федеральной программы «Жилище» «...средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года...», (к стати для нашего региона при зарплате каждого члена семьи в 20 тыс. рублей с условием что все работают это условие выполняется) каждый решает свой жилищный вопрос самостоятельно, тем не менее, банкиры отмечают некоторый рост деловой активности на рынке ипотечного кредитования. Если бы банкиры немножко ужались и снизили свои аппетиты (особенно проценты и пени за просрочку платежей, порой доходящие до 1% в день или 365% годовых), то вопрос активизации рынка недвижимости за счет ипотечных схем был бы вновь актуален. В связи с неустойчивостью рынка, лицам, совершающим сделки, рекомендуется проводить независимую оценку недвижимости, пользуясь услугами профессиональных оценщиков. Очень жалко, что законодательство не считает такую оценку обязательной - она бы предотвратила многие конфликты в риэлторских фирмах.
Подводя итоги, необходимо отметить, что несмотря на, в общем-то не совсем благоприятную конъюнктуру, рынок недвижимости «не встает», продажи и покупки продолжаются, правда инвестиционных сделок на нем стало значительно меньше, сделки по улучшению жилищных условий продолжаются, несмотря на постоянные колебания динамики курсов этого важнейшего рыночного актива. В связи с этим, приобретает особую актуальность изучение экономических тенденций на рынке недвижимости, прогнозирование основных параметров рынка, совершенствование сферы услуг на рынке недвижимости. Также актуально организация единого консультационного пункта по вопросам сделок с недвижимостью, который могут создать как муниципальные органы, так и сами участники сферы услуг на рынке недвижимости.
С февраля по август текущего года на вторичном рынке жилья цены предложений жилья на Кавминводах имели тенденции роста . Максимальный рост средних цен в Пятигорске в мае 2010 г. был зафиксирован в районе Ромашки - 15,13%, на втором месте -микрорайон «Бештау», - 9,01%, далее следуют Водник -7,73%, Горячеводск - 7,53%; Новопятигорск - 5,78%; Скачки - 4,76%; Нежнова и Кочубея - 4,58%; поселок «Энергетик» - 4,52%. Надо заметить, что снижение цен зафиксировано в пос. Сельхозтехника - (-1,23%), и в жилых кварталах пос. «Водник».
С мая по август динамика роста цен пошла на спад, а в некоторых районах вновь наметилось падение цен, но связывается это, очевидно, не с мировым кризисом, а с сезонными колебаниями падения деловой активности населения. Разумно предположить, что деньги населения летом, как правило расходуются на организацию летнего отдыха, отдых детей и подготовку к школе, дачи, автомобили, но не на улучшение жилищных условий. И в данном случае цены напрямую зависят от активности населения, занимающегося проблемой улучшения жилищных условий.
Социологические опросы, проведенные нами, показали, что большинство участников сделок с недвижимостью являются «менялами», то есть продают имеющуюся недвижимость для покупки иной недвижимости лучшего качества или выручают часть денег для каких-то целей (образование детей). Вопрос получения денег на образование детей стоит достаточно остро, так как количество бюджетных мест в ВУЗах Кавминвод не сильно много, источник денег при отсутствии других источников - операции с недвижимостью. Тем не менее, сделок мены зафиксировано не так уж много, в большинстве случаев эти сделки проводятся путем заключения двух договоров купли-продажи, так что проследить динамики сделки «менял» не представляется возможным.
Средняя цена квадратного метра в Пятигорске в августе составила 43100 рублей. Самый дешевый метр в поселке сельхозтехники, где он в среднем стоит 31869 рублей и в районе пос. Энергетик - в среднем 33828 рублей за квадратный метр. Далее в порядке возрастания идут Скачки - 33871 рублей, Водник - в среднем 36404 рублей за квадратный метр, Горячеводск - в среднем 36517 рублей за квадратный метр, Нежнова-Кочубея - в среднем 36779 рублей за квадратный метр, Новопятигорск в среднем 38730 рублей за квадратный метр, район автовокзала - в среднем 39895,93 рублей за кваратный метр, микрорайон Бештау - в среднем 40204 рублей за квадратный метр, Ромашка - в среднем 44980 рублей за квадратный метр, самый дорогой район, район лидер - выше Верхнего рынка, улиц Пирогова-Кузнечная - в среднем 50316 рублей за квадратный метр.
Рост предложений на квартиры в зависимости от количества комнат по городу Пятигорску зафиксирован специалистами-аналитиками «Международной академии финансовых технологий» в следующем порядке: на однокомнатные квартиры - 5,02%, на двухкомнатные квартиры - 4,05%, на четырехкомнатные квартиры - 1,52%, на трехкомнатные квартиры - 1,04%. А вот на рынке пятикомнатных квартирах произошло снижение (-4,23%). Метр в однокомнатных квартирах в мае стоил в среднем 43120 рублей, в двухкомнатных - в среднем 42884 рублей, в трехкомнатных - в среднем 42714 рублей, в четырехкомнатных - в среднем 45799 рублей, в пятикомнатных - в среднем 39799 рублей. В комнатах и общежитиях средняя цена квадратного метра в августе составила 45632 руб.
Если рассматривать рост цен на квартиры в зависимости от материала постройки, то максимальный рост цен предложений в среднем по городу в августе 2010 г. по отношению к январем 2010г. был установлен на панельные дома - он составил 3,27%. Также выросли цены на здания из кирпича - на 3,16% и на дома из монолита - на 0,69%.. А вот на блочные дома цены снизились, на (-7,22%).
По-прежнему остается относительно более доступным жилье в городах, приближенных к столице СКФО.
Из городов Кавминвод после Пятигорска самый дорогой - Кисловодск. По расчетам аналитиков "Международной академии финансовых технологий», средняя цена квадратного метра здесь в мае составила в среднем 41695 рублей за квадратный метр, в августе 40645 рублей за кв.м. Надо заметить, что метр за последние пол года вырос довольно-таки значительно, ведь в январе он в среднем стоил 39577,73 руб. Квадратный метр в кисловодской однокомнатной квартире в среднем стоит 40362,99 руб., в двухкомнатной квартире - 42751,54 руб, в трехкомнатной квартире - 42455,54 руб., в че!
тырехкомнатной квартире 44078,95 рублей в среднем.
Средняя цена квадратного метра в августе в Ессентуках составила 34457 рублей. Метр в однокомнатной квартире в среднем стоит 38489 руб., в двухкомнатной квартире - 31596 рублей, в трехкомнатной квартире - 37216 руб, в четырехкомнатных квартирах - 27299 руб.
Средняя цена квадратного метра в Железноводске в августе составила 31235 руб. Метр в двухкомнатной квартире стоил в среднем 28294 руб, а в трехкомнатной квартире - 32941 руб. Это самая недорогая недвижимость Кавминвод.
Не надеясь на государство, обещавшее нам решение квартирного вопроса с помощью Федеральной программы «Жилище» «...средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года...», (к стати для нашего региона при зарплате каждого члена семьи в 20 тыс. рублей с условием что все работают это условие выполняется) каждый решает свой жилищный вопрос самостоятельно, тем не менее, банкиры отмечают некоторый рост деловой активности на рынке ипотечного кредитования. Если бы банкиры немножко ужались и снизили свои аппетиты (особенно проценты и пени за просрочку платежей, порой доходящие до 1% в день или 365% годовых), то вопрос активизации рынка недвижимости за счет ипотечных схем был бы вновь актуален. В связи с неустойчивостью рынка, лицам, совершающим сделки, рекомендуется проводить независимую оценку недвижимости, пользуясь услугами профессиональных оценщиков. Очень жалко, что законодательство не считает такую оценку обязательной - она бы предотвратила многие конфликты в риэлторских фирмах.
Подводя итоги, необходимо отметить, что несмотря на, в общем-то не совсем благоприятную конъюнктуру, рынок недвижимости «не встает», продажи и покупки продолжаются, правда инвестиционных сделок на нем стало значительно меньше, сделки по улучшению жилищных условий продолжаются, несмотря на постоянные колебания динамики курсов этого важнейшего рыночного актива. В связи с этим, приобретает особую актуальность изучение экономических тенденций на рынке недвижимости, прогнозирование основных параметров рынка, совершенствование сферы услуг на рынке недвижимости. Также актуально организация единого консультационного пункта по вопросам сделок с недвижимостью, который могут создать как муниципальные органы, так и сами участники сферы услуг на рынке недвижимости.