АксионБКГ / История одного отчета об оценке

Из-за таких оценочных творений, что приведено ниже, на рынке оценки уже вовсю расцветают последствия асимметричности информации. Заказчик отчета не уверен в его качестве, слышал, что оценщики уроды. Поэтому не готов платить дорого. Получает отчет, убеждается, что и вправду - уроды. И в следущий раз заплатит ещё меньше. Качественные отчеты просто исчезают с рынка, за них не готовы платить.

Сегодня принесли отчет на экспертизу. Такого нахальства давно не видала. Выдумано все, вплоть до укрупненных показателей стоимости строительства. В УПСС для промзданий стоимость за кубический метр дана, а в отчете сочинили за квадратный. Так оценщик не только с фантазией, он и с чувством юмора ещё. Первый по списку объект у него можно построить за 22 519 руб./м2, второй за 21 519 руб./м2, третий и все остальные за 19 519 руб./м2. Почему по 20 519 ничего нет - теряюсь в догадках.

Расчет износа - отдельный анекдот. Веса конструктивных элементов всех объектов одинаковые, до сотых долей процента. А объекты - обычный набор промбазы (котельная, столовая, склады, цеха, бытовка, весовая и т.п.) - совсем разные. Но срок службы у всех 150 лет. И отделка - обои - тоже у всех, включая котельную и склад ГСМ. Процент износа обоев слегка отличается. В котельной побольше.
Анализ рынка не менялся с 2005 года. Внимание! Ноу-хау! Как сделать анализ рынка вечным? В каждую фразу нужно дописать «и по настоящий момент». Получится что-то типа «ежемесячный рост цен на недвижимость с 2005 года и по настоящий момент составит...%». А в конце гордая приписка: «по мнению оценщика информация является достоверной и достаточной».

Сравнительный подход - просто песня. Взяты 5 рекламных объявлений о продаже промбаз в разных городах и селах. Дат нет. Цены предложения поделены на заявленные в них площади всех имеющихся объектов, включая железнодорожные пути. То, что площади как земли, так и строений отличаются в разы во внимание не берется. Результаты деления отличаются в 10 раз. Потом с ними что-то делают методом анализа иерархий и методом балльных оценок, но это уже за гранью здравого смысла, даже не стала проверять. Объяснений баллам, понятное дело, нет. Получают некую цену за 1 м2 не пойми чего. Одна цена иерархиями получена, другая баллами. Потом площадь объектов из первой половины списка умножают на цену, полученную методом анализа иерархий, а вторую - балльным методом. Расшифровки расчета и пояснений нет - но я ж настырная и страсть как люблю решать задачки. Получила удовольствие.

От доходного подхода оценщик отказался, т.к. объект «специфический». Так и написано, я не вру. Хотя перед этим несколько страниц текста про арендную плату и коэффициент капитализации, но почему-то для встроенных офисных помещений.

Оформление отчета. И опять ноу-хау. Специально для отпугивания всяких проверялкиных. Лист с «расчетом» стоимости строительства. После него - копия техпаспорта полностью, причем некоторые страницы вверх ногами. Потом лист с «расчетом» износа. И так для всех объектов. Всего страниц в отчете 254.
Но желания «застрелить» оценщика, которое нередко возникает у банковских специалистов по залогам, после прочтения подобного, у меня не возникло. Наоборот, захотелось посочувствовать коллеге. Дата заключения договора на оценку - 04.02.10. Дата оценки 03.02.10. Дата составления отчета 05.02.10. Заказчику отчет нужен был реально «вчера». И коллега почти успел! Не удивлюсь, если при этом за работу получил 1 копейку.Так и живем.